Ярослав Чингаев/ АГН «Москва» Рынок коммерческой недвижимости переживает подъем. Партнер NF GROUP Станислав Бибик, открывая пленарную сессию на XVII Ежегодной офисной конференции, привел цифры, которые еще пару лет назад показались бы фантастикой: объем инвестиций в коммерческую недвижимость два года подряд — в 2024-м и 2025-м — превышал триллион рублей, и офисный сегмент оба года стабильно забирал себе от 30 до 40% этого пирога. Только за прошлый год офисов было продано на 300 млрд рублей. Однако за картиной громких цифр скрывается структурная проблема: спрос есть, арендные ставки растут, но строить новые проекты становится экономически невыгодно. Девелоперы и инвесторы оказались в ловушке высокой ключевой ставки Центробанка, которая разрушает классическую модель «построил и сдал в аренду».
Депозит против стройки
Открывая конференцию общеэкономическим обзором, профессор НИУ ВШЭ Александр Кудрин обозначил макроэкономический фон. Он напомнил, что в 2023-2024 годах экономика росла вопреки высоким ставкам, но этот процесс не вечен — негативные эффекты постепенно накапливались. По итогам 2025 года, по словам Александра Кудрина, инвестиции впервые с кризисных 2009-го и 2015-го ушли в минус. Как он пояснил, причина проста: «Для многих компаний проще отложить новые инвестиционные проекты, а имеющиеся деньги просто размещать в финансовом секторе, потому что процентные ставки чрезвычайно высоки». При текущей ключевой ставке 15% годовых бизнес может ничего не строить, а просто положить деньги на депозит и гарантированно получить те же 15% без каких-либо рисков. Офисная стройка в теории тоже способна принести такую же или даже более высокую доходность, но для этого нужно заморозить средства на три-пять лет, пройти через согласования, оформить кредиты под высокий процент и рискнуть с арендаторами и локацией. Именно в этом, по словам Александра Кудрина, корень текущего спада инвестиционной активности.
Этот тезис подтвердил инвестиционный директор Upside Development Павел Абрахин. Он связал судьбу офисного строительства со стоимостью заемных средств. По его расчетам, даже при относительно недорогой земле процентная нагрузка может достигать 30-50 тыс. рублей на продаваемый метр. Если же земля дорогая, то «от 70-80 до 100 тыс. рублей за метр — это только процентная нагрузка». Складывая эти цифры с себестоимостью строительства, Павел Абрахин пришел к выводу, что «стоимость офиса не может быть ниже 450 тыс. за метр, чтобы девелопер оставался в приемлемых рамках финансовой модели». Именно поэтому компания Upside Development, как и многие другие игроки, практически отказалась от строительства «в аренду» — все свои офисные проекты, за исключением одного технопарка в Сколково, компания реализует «в продажу» либо целиком, либо крупными блоками
. Также Павел Абрахин рассказал о непростом выборе между продажей всего объекта одному покупателю и продажей частями. Его компания почти год вела переговоры о продаже целиком двух башен в бизнес-центре «Кунцево» с двумя разными претендентами. Однако такая роскошь — ждать покупателя на все здание — доступна далеко не всегда. Все зависит от стоимости входа в проект. Если земля куплена недорого и кредитная нагрузка небольшая, девелопер может позволить себе ждать до середины стройки. Но если земля дорогая и проценты по кредиту «давят» с первых месяцев, точка невозврата наступает через месяц-два после старта.
«Вести переговоры, не получая денег, бесконечно невозможно, — объяснил Павел Абрахин. — Вся прибыль проекта рано или поздно перейдет банку». В такой ситуации девелопер вынужден начинать продажу частями, не дожидаясь крупного покупателя.
Сигналы к охлаждению
На фоне удорожания капитала стратегия девелоперов меняется кардинально. Коммерческий директор MR Group Кермен Мастиев, чья компания входит в топ-3 застройщиков офисной недвижимости, напомнил, что продажа офисов блоками — не новая история. Компания продает офисные помещения отдельным пользователям уже 20 лет. При этом Кермен Мастиев попросил коллег не использовать слово «нарезка», назвав его непрофессиональным, и уточнил реальную структуру спроса: «В деньгах 90% — это этажи и крупные блоки от 300 метров. Маленькие лоты по 70-100 метров дают лишь 10% денежного потока, это просто ассортимент, который девелопер обязан поддерживать». По его словам, реальные драйверы продаж — это конечные пользователи, а не мелкие спекулянты.
Пока девелоперы перестраивают модели, рынок аренды начинает подавать первые сигналы охлаждения. По итогам I квартала 2026 года, по расчетам NF GROUP, вакансия в офисном сегменте Москвы выросла: в классе prime она составила 6,4%, в классе A — 11,2%, в классе B — 4,3%. За квартал показатель увеличился на 0,3, 1,4 и 0,7 процентного пункта соответственно. Ключевым фактором стал выход новых площадей — за три месяца введено 116,6 тыс. кв. метров, из которых почти 94 тыс. пришлось на класс A. Директор департамента офисной недвижимости NF GROUP Елена Акатова отметила, что текущая динамика не свидетельствует о резком ослаблении спроса, она скорее отражает более сбалансированную ситуацию, при которой арендаторы получают больший выбор, а отдельные лоты могут находиться в экспозиции дольше. При этом общий уровень вакансии по рынку, отмечают в NF GROUP, остается низким — 5,8%, увеличившись за год лишь на 0,2 процентного пункта.
Где справедливая цена?
Однако для инвесторов, которые хотят покупать готовые объекты с арендным потоком, ситуация остается сложной. Инвестиционный директор PARUS Asset Management Алексей Смердов привел в пример складской сегмент: несколько лет назад склады продавали по 90 тыс. рублей за кв. метр, а сегодня — по 65-70. Покупатели перестали соглашаться на прежние высокие цены. С офисами, по его мнению, может произойти то же самое. Сейчас инвесторы покупают офисы по 700-800 тыс. рублей за кв. метр в расчете на то, что через несколько лет цена вырастет до 1,5 млн, иначе сделка не окупится на фоне высоких депозитных ставок. «Есть ли у инвестора уверенность, что это произойдет? Такие вопросы уже возникают», — сказал Алексей Смердов. По его словам, рынок перешел от конкуренции за капитал к конкуренции за актив: денег становится больше, а хороших объектов — все меньше.
Коммерческий директор O1 Properties Павел Барбашев, чья компания владеет одним из крупнейших портфелей офисной недвижимости в Москве, привел статистику сделок. Он напомнил, что в 2024 году офисов было продано на 0,5 трлн рублей, а в 2025 году — еще на 330 млрд. При этом только восемь крупнейших сделок прошлого года суммарно составили 436 тыс. кв. метров на сумму около 200 млрд рублей. «Инвесторы охотились за офисами, — констатировал он. — Они конкурировали не только друг с другом, но и с компаниями, которые покупали объекты под собственное размещение».
Участники дискуссии сошлись во мнении, что инвесторам придется осваивать новые районы. Руководитель направления по работе с недвижимостью ВИМ Сбережения Андрей Колокольников заявил, что «классический prime» становится слишком дорогим. «Мы видим хорошую динамику в офисном сегменте, но уже начинаем более пристально приглядываться к торговому сегменту, потому что наблюдаем там определенную коррекцию с точки зрения оборотов ретейлеров с начала года», — сказал он. Андрей Колокольников поддержал прогноз профессора Кудрина о снижении ключевой ставки до 12% к концу года, но предупредил, что на депозитах лежат 62 трлн рублей, и когда ставка упадет, эти деньги начнут искать себе новое применение. Сначала они устремятся на фондовый рынок, разогревая его, и только потом — в недвижимость. По его словам, это может привести к «надуванию пузыря на рынках активов».
Сооснователь и коммерческий директор AKTIVO Михаил Костромин подтвердил дефицит готовых объектов, вынуждающий инвесторов заходить в стройку. «Мы смотрим строящиеся офисы в центральных локациях не от хорошей жизни, а потому что нам не хватает продукта», — сказал он.
Бюджет, рубль и дефицит
Что касается макроэкономических прогнозов, Александр Кудрин, помимо анализа ставки, подробно остановился на бюджетной ситуации. Он обратил внимание участников на данные Минфина: по итогам I квартала 2026 года дефицит федерального бюджета составил 4,5 трлн рублей — рекордный показатель, превысивший плановый годовой дефицит уже за три месяца. При этом расходы на национальную оборону, по его словам, были забюджетированы ниже уровня прошлого года, «что выглядит по меньшей мере странно». Александр Кудрин выразил уверенность, что дефицит будет покрыт за счет изъятия сверхдоходов у бизнеса — в частности, через повышение налогообложения производителей цветных металлов и добровольные взносы, о которых бизнес заявил на съезде РСПП. Однако, по его словам, «приоритет в расходах будет отдан национальной обороне и безопасности, а на стимулирование экономики больших ресурсов не останется». Говоря о курсе рубля, Александр Кудрин предупредил о грядущей волатильности: с 1 июля Минфин вернется на валютный рынок с отложенными покупками валюты. «Шансов на то, что рубль должен быть слабее, больше», — резюмировал он.
Завершая дискуссию о будущем рынка, Кермен Мастиев призвал коллег к реализму. По его словам, из множества анонсированных проектов до реализации дойдут далеко не все. Он обратил внимание на программу комплексного развития территорий, в рамках которой, по его оценкам, в московских промзонах находится от 15 до 25 млн кв. метров низкокачественных офисных помещений. «Даже если четверть компаний захочет остаться в тех же районах и переедет в новые офисные комплексы, это добавит рынку 3-5 млн «квадратов» спроса в следующие 10-15 лет», — сказал он. При этом Кермен Мастиев предупредил, что программа стимулирования создания мест приложения труда, которая сейчас помогает девелоперам, может быть свернута в ближайшие два года. «Официальной информации нет, но по ощущениям, программа будет либо существенно модифицирована, либо отменена. Это остановит строительство офисов в странных локациях», — заключил он.
Подводя итоги конференции, Станислав Бибик призвал участников «покупать, строить и сдавать офисы в аренду». Но расчеты самих спикеров говорят об обратном: пока депозиты дают 15% без риска, строить новые офисы невыгодно. Перелом наступит только тогда, когда доходность от аренды начнет превышать безрисковый доход по депозитам. Однако до этого момента, судя по прогнозам, еще далеко.