Спад спроса привел к замедлению роста цен предложения в строящихся проектах и их снижению в реальных сделках, в том числе за счет скидок от застройщиков
Рынок новостроек Большого Сочи сейчас переживает непростой период— на отсутствие доступной ипотеки наложилась проблема транспортной доступности на курорте, а также возросшая конкуренция со стороны вторичного жилья. Все это приводит к снижению покупательской активности на рынке строящегося жилья.
Спад продаж
Спрос на новостройки в Сочи по итогам первого квартала в годовом выражении сократился почти на 20–40%, свидетельствуют данные экспертов, опрошенных «РБК-Недвижимостью». По данным сервиса Dataflat, в первом квартале 2026 года в Сочи было продано 238 квартир и апартаментов. «Это на 37% ниже прошлогоднего уровня и на 73% ниже, чем в первом квартале 2024 года»,— пояснил руководитель сервиса Dataflat Александр Пыпин.
По оценкам «Этажей», количество заявок на покупку новостроек в первом квартале сократилось на 45–50% относительно аналогичного периода прошлого года. Снижение спроса на новостройки в Сочи фиксируют в компании курортной недвижимости Nedvex. По их оценкам, за январь—февраль число сделок на первичном рынке Сочи снизилось на 29–30% год к году. По итогам 2025 года падение было еще сильнее— на 60%, до 1,6 тыс. сделок.
Почему спрос на новостройки в Сочи падает
По словам экспертов, давление на рынок новостроек Сочи оказывают сразу несколько факторов.
- Первый, который характерен для всей страны,— это высокие ставки по ипотеке и сокращение льготных программ. «Из-за отмены программы всеобщей льготной ипотеки снижение больше затронуло массовый сегмент— здесь по сравнению с первым кварталом 2025 года снижение числа сделок составило 41%, в то время как в элитном сегменте— 21%»,— пояснил Александр Пыпин.
- Во-вторых, влияние оказывает смещение предложения в пользу дорогих проектов и снижение доступного предложения. По словам Павла Быкова, за последние несколько лет оно сократилось кратно, а в тех объектах массового сегмента, которые сейчас находятся в продаже, средняя цена 1 кв. м превышает 300 тыс. руб. «Застройщики стали больше ориентироваться на строительство апартаментов, где цена квадратного метра еще выше и зависит от класса объекта. Массовый покупатель в условиях дорогой ипотеки оказался не готов к такой цене квадратного метра и сократившемуся объему предложения»,— отметил он.
- В-третьих, конкуренцию новостройкам создает готовое жилье, где продавцы также готовы давать скидки 15–20%, указал представитель «Этажей» в Сочи. «Покупатели все чаще предпочитают готовые объекты по договору купли-продажи, инвестиционные сделки сократились вдвое»,— подтвердил исполнительный директор компании Борис Пилипенко. Кроме того, конкуренцию Сочи создают соседние курортные города. Например, развивающийся рынок новостроек Туапсинского района, где цена квадратного метра на квартиры с ремонтом стартует от 100–105 тыс. руб., указал Павел Быков.
- Четвертая причина— проблемы с транспортной доступностью. «Снизившаяся транспортная доступность региона негативно повлияла на рынок новостроек Сочи, сильно зависимый от притока покупателей из других регионов»,— пояснил руководитель сервиса Dataflat. «Аэропорт Сочи закрывался более 15 раз за январь—февраль из-за угроз БПЛА, спрос на поездки в Сочи упал на 30%, что транслируется на рынок недвижимости»,— добавил Борис Пилипенко.
Цены растут, спрос снижается
Спад спроса в свою очередь привел к замедлению роста цен предложения и их снижению в реальных сделках, в том числе за счет скидок от застройщиков. По данным Dataflat, средняя цена реализованного квадратного метра по итогам первого квартала снизилась за год на 6,5%, до 469 тыс. руб. (включает все сегменты), в сегменте элитного жилья— на 21%, до 951 тыс. руб.
По данным аналитиков Nedvex, средняя цена предложения в новостройках Сочи в марте составила 797,2 тыс. руб. за 1 кв. м (с учетом всех сегментов), что на 4,8% выше уровня марта 2025 года, но лишь на 0,8% превышает показатель февраля 2026 года. «Такая динамика указывает на заметное замедление роста цен»,— пояснил представитель компании.
Эксперты из «Этажей» оценивают среднюю стоимость 1 кв. м в новостройках массового сегмента в 270–350 тыс. руб., а средний чек— в 11–16 млн руб. «За год они выросли в среднем на 6–12%, в основном за счет готовых объектов в локациях с хорошо развитой инфраструктурой и возможностью взять ипотеку, остальные предложения по цене остались на прежнем уровне»,— пояснил Павел Быков. «Из-за серьезной конкуренции со вторичным рынком, где квартиры реализуются с хорошим дисконтом, в том числе и в новых домах, рост цен на первичном рынке находится на паузе»,— отметил эксперт.
Чтобы стимулировать продажи, часть застройщиков дают скидки. По оценкам «Этажей», их размер может доходить до 10–20%. «Скидки реально стали рекордными за последние несколько лет, но не массовыми и распространяются на очень ограниченный пул квартир»,— пояснил представитель компании. Наличие скидок на новостройки подтверждают в компании Nedvex. «На практике сделки заключаются со скидкой 15–20% от прайса»,— указал исполнительный директор компании.
Упор на апартаменты и дорогой сегмент
По данным Nedvex, в марте объем предложения на первичном рынке Сочи достиг 9,7 тыс. лотов, увеличившись на 16,9% год к году и на 18,3% по сравнению с февралем 2026 года. «Это подтверждает продолжающийся рост экспозиции на фоне ослабленного спроса, из-за чего дисбаланс между предложением и спросом усиливается»,— пояснил Борис Пилипенко. По его словам, сейчас на рынке новостроек Сочи наблюдаются несколько тенденций в части предложения:
- Дефицит нового доступного предложения — главная структурная проблема. Глобально сократилось число строящихся объектов. Мораторий на точечное строительство МКД (с 2021года) и требование КРТ (с 2021года) ограничивают вывод новых проектов. Застройщики уходят в апартаменты гостиничного типа.
- Рост дорогого компактного формата. Число лотов дороже 1 млн руб. за 1 кв. м выросло втрое— до 1,4 тыс., причем в основном это студии и однушки.
- Усиление премиума. Предложение в элитном сегменте за год выросло на 39% (830 лотов). Спрос поддерживают состоятельные покупатели, для которых Сочи— альтернатива зарубежным курортам.
Чего ждать от новостроек Сочи дальше?
Тенденции, которые наблюдались в первом квартале 2026 года, с большой долей вероятности сохранятся до конца года— спрос будет слабым, а количество скидок может вырасти. «В течение 2026 года рынок города продолжит находиться под давлением внешних обстоятельств и спрос будет ниже, чем в 2025 году»,— считает Александр Пыпин.
Павел Быков пока не видит факторов для резкого изменения ситуации на рынке новостроек Сочи. По его словам, спрос будет более целевым, покупательская активность будет сохраняться на уровне прошлого года, но ограниченный объем предложенияможет сократить количество сделок на первичном рынке еще на 10–15%. «Ценыже будут удерживать существующие позиции, но скидки станут вполне обыденным явлением для рынка, но будут носить все больше рекламный характер, поскольку предложение в массовом сегменте будет сокращаться»,— полагает директор федеральной компании «Этажи» в Сочи.
Борис Пилипенко ожидает умеренный рост цен на новостройки 5–10% до конца года, в элитном сегменте— ценовая стабильность или +3–6% к концу года. По его словам, определяющими факторами станут снижение ключевой ставки и ипотечных ставок, это поддержит спрос во втором полугодии. «В тоже время дефицит предложения не позволит ценам корректироваться вниз. Ситуация с аэропортом остается риском для иногороднего спроса. Турпоток около 8 млн человек в год— фундаментальный фактор устойчивости рынка»,— подытожил он.