Вертикальная промышленность: в столичном регионе бурно развивается light industrial

Shutterstock/FOTODOM

Андрей ЕЛАГИН, руководитель группы проектирования промышленных и складских объектов Level Group:

Формат light industrial в России стремительно развивается: по данным Союза промарков, в 2025 году объем ввода таких площадей достигнет 710 тыс. кв. метров, что в 2,2 раза превысит показатель прошлого года и составит 11,2% от всей новой индустриально-складской инфраструктуры страны. Один из главных центров роста — Москва. За последние годы light industrial в столице прошел быструю и глубокую трансформацию. Только в этом году будет введено 86,5 тыс. кв. метров площадей этого формата.

То, что еще недавно воспринималось как нишевое решение, размещенное за МКАД, сегодня стало частью городской экономики. С 2023 по 2025 год спрос на производственные площади внутри города вырос кратно. Девелоперы поняли: мегаполису нужны не только жилье и офисы, но и современные площадки для реального производства — технологичного, чистого, энергоемкого, но при этом органично встроенного в городскую среду.

Новое решение

Девелопмент внутри МКАД — это совершенно другие условия: высокая стоимость земли, плотная застройка, ограниченные ресурсы инженерной инфраструктуры, готовая улично-дорожная сеть. Все это исключает классические схемы логистики и планировки. Ответом стал многоэтажный формат light industrial — принципиально новый тип зданий, соединяющий конструктивную жесткость тяжелой промышленности с гибкостью современных технопарков и логикой урбанистической архитектуры.

В этих зданиях каждый этаж проектируется под конкретные технологические процессы — от легкой промышленности до лабораторных и роботизированных линий. Архитектура подстраивается под высокую нагрузку (до 5 тонн на кв. метр), безопорные пролеты, высоту потолков до 8 метров. На уровне предпроектного анализа задаются сценарии эксплуатации, привязанные к кодам ОКВЭД, чтобы заранее исключить конфликты между потенциальными арендаторами.

Инженерия без компромиссов

Важнейшей задачей является обеспечение будущих арендаторов необходимыми инженерными коммуникациями: в каждом блоке предусмотрена приточно-вытяжная общеобменная вентиляция с нормативной кратностью воздухообмена, заложены резервные шахты для технологической вентиляции. На первом этаже размещено 10 трансформаторных подстанций общей мощностью 24 МВт. Также запроектированы резервные шахты для будущих инженерных коммуникаций — например, технологических сред. На кровле предусмотрены технические помещения и площадки для размещения дополнительного инженерного оборудования.

Это позволяет обеспечивать арендаторов необходимыми ресурсами без перепланировки или остановки объекта. Такая гибкость критична, когда на разных этажах могут одновременно работать лаборатории, сварочные участки, пищевые производства или зоны термообработки.

Вертикальная логистика — еще один существенный вызов в таких проектах. Рампы для движения автотранспорта несут с собой риски образования транспортных заторов в силу как человеческого, так и климатических факторов. Кроме того, рампы занимают существенные пространства, что негативно сказывается на стоимости «квадрата» для конечного собственника. В этой связи вертикальная логистика внутри здания организована по иной схеме: грузовые лифты габаритом 5х3 и грузоподъемностью до 5 тонн, широкие галереи для двустороннего движения электропогрузчиков и просторные транзитные зоны должны обеспечить беспрепятственное и бесперебойное снабжение производств и вывоз готовой продукции. Внутренняя логистика выстроена как транспортная система, которая не мешает эксплуатации, не требует лишних площадей и справляется с пиковыми нагрузками без заторов.

Экономика вертикального роста

Закономерно, что себестоимость строительства многоэтажных городских проектов light industrial выше, чем у традиционных загородных складов. Уплотненная застройка требует более дорогого фундамента и усиленного конструктива. Сложная инженерия, пожарная безопасность, системы вентиляции и фильтрации, соответствующие актуальным городским запросам фасады — все это увеличивает бюджет. Но городская локация компенсирует затраты: это и доступ к рабочей силе, и сокращение логистических издержек, и возможность использовать существующую городскую инфраструктуру — от электрических сетей до транспорта и общественных сервисов.

Около 70% спроса на такие здания сегодня формируют не инвесторы, а конечные производственные компании высокомаржинальных отраслей — от приборостроения до пищевой переработки и нефтесервиса. Они выбирают не метры, а инженерную гибкость, возможность работать без простоев, масштабироваться без капремонта. Такие здания изначально проектируются с учетом жизненного цикла в 20-30 лет и должны адаптироваться к изменениям технологий быстрее, чем морально устаревает их физическая оболочка.

Новый тип недвижимости

В 2025 году общий объем рынка light industrial в России достигнет 1,3 млн кв. метров при вакансии около 2,5% — это следующая стадия эволюции промышленности в городе. Light industrial не конкурирует с жильем и ретейлом, а становится частью сбалансированной городской среды. Москва — один из немногих мегаполисов, где такой формат получил системную поддержку государства. По сути, речь идет о появлении нового класса недвижимости — инженерно-производственного ядра, создающего стоимость на каждом квадратном метре. И в условиях высокой скорости технологических изменений это уже инженерно-экономический инструмент устойчивого городского развития.