От склада к стратегии: трансформация рынка складской недвижимости России
NF Group Рынок складской недвижимости в России переживает переход от стремительного роста к этапу зрелого и осознанного развития. Спектр арендаторов расширяется, сделки становятся все более взвешенными, а девелоперы возвращаются к модели строительства под реальный спрос. О ключевых трендах, влиянии макроэкономики, новых форматах и предстоящем вскоре XXI Складском форуме NF GROUP «Стройгазете» рассказал партнер, региональный директор Департамента индустриальной и складской недвижимости NF GROUP Константин ФОМИЧЕНКО.
Константин Михайлович, начать наше интервью хотелось бы с личного поздравления: вы стали «Персоной года» по версии CRE Moscow Awards 2025, а NF GROUP в очередной раз признана «Консультантом года». Что значит для вас такое признание и что за этим стоит?
Эта награда — отражение ежедневного труда всей команды NF GROUP и веры в то, что профессионализм и честность всегда приводят к высоким результатам. Я горжусь нашими победами и благодарен каждому, кто вместе с нами строит рынок будущего. Эта победа вдохновляет и задает новый вектор развития всей нашей команды.
Перейдем непосредственно к вопросам о складском сегменте. Как изменился рынок за последний год?
Существенно выросла зрелость рынка. Если в 2021-2024 годах основным драйвером роста выступала e-commerce, то сегодня структура спроса значительно диверсифицировалась, к маркетплейсам добавились дистрибьюторы, производственные компании и фуд-ретейл — каждый из этих сегментов формирует собственные запросы к логистической инфраструктуре. Вырос интерес со стороны автопроизводителей и дистрибьюторов запчастей, которые разворачивают локальные хабы. Но при этом именно e-commerce остается главным локомотивом рынка: во II полугодии мы видим заметное наращивание его активности.
Как диверсификация спроса влияет на скорость заключения сделок, арендные ставки и формирование новых условий для арендаторов?
Спрос стал заметно более осмотрительным. Сделки занимают больше времени: компании тщательнее выбирают локации и обговаривают условия. Но драматического падения нет. Ставки аренды демонстрируют сдержанный рост. В начале 2024 года средневзвешенная ставка для складов класса А в Московском регионе была на уровне 12 000 рублей за кв. метр в год (без НДС и OPEX), к середине года она поднялась до 12 290, а к концу 2025-го может вернуться к уровню 12 000 рублей. В условиях ограниченного предложения качественных площадей в топовых локациях это можно считать проявлением устойчивости рынка.
Кроме того, в договорах аренды все чаще встречаются гибкие условия: короткие сроки, опции пролонгации, арендные каникулы. Это отражает прагматизм обеих сторон — и арендаторов, и девелоперов.
Почему прогнозы для рынка складской недвижимости иногда не сбываются?
Влияние оказывают множество факторов: макроэкономика, ключевая ставка Центробанка, валютные колебания, стратегии арендаторов (их решения становятся все более прагматичными, что замедляет цикл сделок и снижает предсказуемость). Но востребованность качественных площадей и низкая вакансия остаются стабильными ориентирами.
Какую роль сегодня играет скрытая вакансия?
Скрытая вакансия — это важный фактор, все активнее влияющий на рынок. Речь идет о площадях, которые формально заняты, но, по сути, могут быть возвращены на рынок в ближайшей перспективе. Например, компании оптимизируют свои логистические цепочки или переходят на более компактные форматы, в результате чего часть объектов теряет для них актуальность.
Для арендаторов это создает окно возможностей: появляется шанс зайти на привлекательные локации без необходимости ждать строительства новых объектов.
Что касается субаренды, интерес к ней действительно растет. В условиях осторожного спроса и повышенных ставок многие компании ищут гибкие решения: краткосрочные контракты, субаренду, совместное использование крупных помещений.
Вообще в какой мере действующая ключевая ставка ЦБ ограничивает запуск и реализацию новых проектов?
Это все еще важный фактор: стоимость капитала за последние годы сильно выросла, девелоперы стали осторожнее. Тем не менее рынок не стоит на месте, проекты продолжают запускаться, прежде всего в формате build-to-suit и под якорных арендаторов. Такой подход позволяет снизить риски и строить даже в непростых условиях.
Небольшое снижение ключевой ставки пока не дало заметного эффекта, но тренд на смягчение денежно-кредитной политики внушает осторожный оптимизм. Если тренд сохранится, к лету 2026-го снижение ставок может составить до 15% — это уже близко к комфортному уровню для многих бизнес-моделей.
В последние годы активно обсуждался выход на рынок складской недвижимости девелоперов из жилого сегмента. Это было благо или риск для рынка?
В 2021-2022 годах мы действительно наблюдали активный интерес со стороны непрофильных игроков, искавших новые ниши для диверсификации. Однако рынок складской недвижимости предъявляет высокие требования к компетенциям и управлению проектами. В результате на нем закрепились лишь те девелоперы, кто смог выстроить необходимые экспертизы и адаптироваться к специфике сегмента. Это позитивно сказалось на рынке: повысилось качество реализуемых проектов, а риски, связанные с недостаточной профессионализацией, значительно снизились.
Программа стимулирования создания мест приложения труда в Московском регионе теперь поддерживает только производственные объекты, куда попадает формат light industrial. Как это повлияет на рынок?
Это движение к более зрелой и устойчивой модели девелопмента. Ранее льготы стимулировали запуск ряда проектов, но их влияние на общий рынок было скорее локальным и ограниченным. Сейчас девелоперы возвращаются к экономике, где проекты реализуются под реальный спрос, а не ради субсидий. Это важно для формирования качественного предложения.
Light industrial действительно заслуживает особого внимания и поддержки: это формат, органично вписывающийся в городскую среду и отвечающий на запрос бизнеса на компактные, многофункциональные площади с быстрой доступностью. В условиях, когда городская логистика становится все более сложной, такие решения приобретают стратегическое значение.
Формат light industrial можно назвать буквально «звездой» рынка. Как долго продлится эта волна интереса и какие форматы и локации будут наиболее востребованы в ближайшие годы? В ближайшие годы light industrial продолжит набирать популярность, особенно в городах и агломерациях, где критична близость к рынкам труда и потребителям. Это сегмент, особенно чувствительный к локации, и его успех во многом определяется удобством логистики и доступностью персонала.
Для крупных складов формата big box приоритетом остаются логистические узлы: в Московском регионе это развязки ЦКАД и пересечения с основными магистралями. Здесь важно учитывать возможность организации доставки сотрудников и наличие инфраструктуры для масштабной логистики.
Совсем недавно NF GROUP объявила о запуске нового направления по работе с центрами обработки данных. Как вы оцениваете потенциал этого сегмента и его связь со складской недвижимостью?
Выход в сегмент ЦОД — абсолютно закономерный шаг для NF GROUP. Рост цифровой экономики, запрос бизнеса на надежную IT-инфраструктуру и экспансия облачных сервисов создают колоссальный спрос на современные дата-центры. Но важно понимать: ЦОД — это не просто объект недвижимости, а сложный высокотехнологичный продукт, требующий специфических компетенций и интеграции с инфраструктурой клиентов.
Мы видим здесь прямую синергию: опыт в индустриальной и складской недвижимости, партнерства с ведущими девелоперами и глубокое понимание потребностей рынка позволяют нам предлагать комплексные решения.
Если представить рынок складской недвижимости как вид спорта — какой это вид?
Раньше это был бег с препятствиями. Сегодня рынок скорее напоминает современное пятиборье: плавание, бег, стрельба, велогонки, фехтование. Нужно быстро переключаться между дисциплинами и держать фокус сразу на нескольких задачах.
В сентябре состоится XXI Складской форум NF GROUP. Чего вы ожидаете от мероприятия?
Ожидаем большое количество гостей — площадка стала масштабнее и красивее. Мы расширили программу до двух дней, поскольку тем для обсуждения сегодня гораздо больше: складская недвижимость, девелопмент, инвестиции, light industrial, генподряд, рынок логистических операторов, ЦОД, коллективные инвестиции и многое другое. Количество спикеров и тем значительно выросло. Мы с командой готовимся очень ответственно и уверены, что программа будет актуальна и интересна всем участникам.
Изменится ли состав аудитории форума в связи с его масштабированием?
Когда форум задумывался 21 год назад, он был сфокусирован на арендаторах. Но рынок быстро показал: полноценный диалог невозможен без участия всех игроков — и формат начал активно расширяться.
Сегодня это уже не нишевое мероприятие, а крупнейшая площадка, где в равной степени представлены девелоперы и арендаторы, а также инвесторы — от институциональных до частных, включая тех, кто рассматривает коллективные инструменты вроде ЗПИФов. Форум стал по-настоящему универсальной точкой притяжения для всех ключевых участников рынка коммерческой недвижимости.
Кроме того, логистика по своей природе объединяет не только Москву и Петербург, но и регионы по всей России, а также страны СНГ. Это делает аудиторию форума максимально широкой и разноплановой.
Именно поэтому интерес к мероприятию растет из года в год: здесь представлена полная картина отрасли — от девелопмента и аренды до инвестиционных стратегий, и именно здесь видна живая экосистема складского рынка во всем ее многообразии.
А что Складской форум значит лично для вас?
Для меня это событие — не просто профессиональная площадка. Я в этой сфере почти два десятилетия, и приятно видеть, как склады из «прямоугольников на картинках» превратились в стратегический драйвер экономики. Наш форум — еще одно доказательство того, что мы движемся в правильном направлении. Хочу напомнить, что он состоится 10-11 сентября в Москве в Hyatt Regency Moscow Petrovsky Park.