REPA Каким для рынка недвижимости был 2025 год? Ответ на этот вопрос пытались найти на ежегодной пресс-конференции Ассоциации профессионалов рынка недвижимости (REPA), модератором которой традиционно выступила председатель правления Ассоциации инвесторов Москвы Любовь Цветкова. Собравшиеся эксперты обсудили главную интригу — какие факторы сегодня определяют устойчивость девелоперского бизнеса в новых экономических реалиях.
В своих выступлениях спикеры пришли к выводу, что в условиях завершения эпохи льготной ипотеки и перехода к периоду не только высокой стоимости кредитов, но и растущих издержек стабильность обеспечивается не гонкой за объемами, а качеством, скоростью и глубиной проработки каждого решения. Руководитель и управляющий партнер REPA Юлия Солодовникова обозначила этот тренд, подчеркнув, что ключевые проекты ассоциации — Международная премия REPA и фестиваль WOW FEST — уже работают как платформы для формирования новых, более высоких стандартов, напрямую влияющих на «формулу устойчивости» всего рынка.
Аналитическую картину года представил основатель GMK Сергей Разуваев. Цифры говорят сами за себя: за последнее десятилетие в России было введено 914 млн кв. м жилья, причем прирост за последние пять лет составил 115,9 млн по сравнению с периодом 2016-2020 годов. Этот рывок во многом был возможен благодаря льготной ипотеке, уход которой стал одним из ключевых вызовов. На текущий момент жилая недвижимость утратила для потребителя безусловную инвестиционную привлекательность. Другие тревожные сигналы — продолжающееся уменьшение средней площади квартир (49,2 кв. м в 2025 году) и растущий ценовой разрыв между первичным и вторичным рынком, в отдельных случаях достигающий 72%. При этом цены на «первичку» с начала года выросли на 7,4%, что свидетельствует не столько о росте благосостояния покупателей, сколько о сокращении предложения и его диверсификации.
О давлении, которое испытывает рынок, рассказал руководитель департамента продаж «Донстроя» Вячеслав Белозеров. Он систематизировал основные факторы «идеального шторма»: рост стоимости материалов, высокая ключевая ставка, дорогие кредиты и проектное финансирование, снижение платежеспособного спроса, дефицит рабочей силы. В этих условиях выживание требует радикальных мер. Стратегия «Донстроя», по его словам, строится на четырех китах: гибкая ценовая политика с быстрыми корректировками, активная работа с ипотечными программами, оптимизация проектов без потери качества и, что особенно важно, запуск только тех концепций, которые точно «попадают» в актуальные потребности аудитории.
Премиальный сегмент, всегда считавшийся более устойчивым, также переживает глубокую трансформацию. Директор по продажам UNIQ Development Валерий Ручий представил данные, подтверждающие эту устойчивость: доля «премиума» в общем предложении за пять лет выросла с 13% до 21%. Однако изменилась природа спроса: локация (традиционно главный козырь элитной недвижимости) отходит на второй план, на первый выходят концепция, сервисы и образ жизни, предлагаемый проектом резиденту. На примере клубного дома Springs, ставшего катализатором развития премиального направления в районе Фили-Давыдково, Валерий Ручий показал, как wellness-философия оказывается не просто модной опцией, а якорным фактором для принятия решения о покупке. Покупатели премиум-сегмента стали принимать решения втрое быстрее, каждый пятый визит в офис продаж завершается сделкой, а 7 из 10 клиентов учитывают факторы ментального благополучия. При этом растет спрос на лоты с готовой дизайнерской отделкой (white box), что является ответом на усложнение логистики, рост стоимости материалов и желание клиента получить гарантированный качественный результат без лишних хлопот.
Сложная ситуация заставила девелоперов пересматривать продуктовые линейки и глубже заглядывать «за кулисы» самого процесса создания недвижимости. Гендиректор «Гефеста» Алексей Самородов рассказал, как изменился подход к проектированию. Если раньше стадия проектной документации для многих застройщиков была формальностью, необходимой для получения разрешения на строительство, то сегодня это этап, на котором закладывается финансовая и потребительская успешность всего проекта. Экономить теперь учатся на излишествах в архитектурных решениях, но готовы инвестировать больше в комплексную инженерию, энергоэффективность, smart-технологии и инфраструктуру, которая добавляет реальной ценности будущим объектам. Это изменение парадигмы — от «построить и продать» к «спроектировать, чтобы жили» — становится одним из краеугольных камней новой рыночной логики.
О том, как стратегически важным стал даже такой, казалось бы, декоративный элемент, как благоустройство, рассказал руководитель проектного бюро ГК «Экоплант» Илья Очнев. Он представил озеленение не как статью расходов, а как мощный инструмент брендинга и экономии. Собственный стандарт озеленения, оформленный в виде архитектурно-ландшафтного брендбука, обеспечивает узнаваемость проектов, управляемое качество и, что критически важно в текущих условиях, значительную экономию бюджета и времени за счет унификации решений и предсказуемости результата. Эта стандартизация, подкрепленная глубоким анализом потребностей покупателей, позволяет создавать комфортную среду не вслепую, а точно отвечая на запросы жителей к приватности, безопасности и эстетике их повседневного окружения.
Любопытный тренд, отмеченный несколькими спикерами, — осторожное возвращение инвесторов в «бетон». Как показали данные «Донстроя», доходность от вложений в недвижимость бизнес- и премиум-классов за 2022-2025 годы (40% и 70% роста соответственно) начала конкурировать, а в элитном сегменте даже существенно опережать доходность по банковским депозитам. Наряду с постепенным перетоком средств с депозитов это стало одной из причин сильных финансовых результатов года. Параллельно ипотека, несмотря на рост ставок, вновь укрепляет свои позиции как ключевой инструмент покупки. В «старой» Москве, например, доля ипотечных сделок в октябре достигла 61%, демонстрируя рост на 28% к прошлогоднему показателю.
В завершение дискуссии спикеры заглянули в 2026 год. Ожидается, что адаптация к новым условиям продолжится, а конкурентная борьба окончательно сместится из плоскости цен и локаций в плоскость инноваций, качества жизни внутри проектов и операционной эффективности. Рынок движется в сторону большей осознанности, где успех будет определяться не массовостью, а умением создавать уникальные, тщательно продуманные и технологичные среды обитания. Формула устойчивости, поискам которой была посвящена встреча, все больше напоминает сложное уравнение, где переменными являются скорость, глубина проработки деталей и искреннее внимание к меняющимся запросам человека, для которого, в конечном счете, и строится каждый новый дом.